Зупинка будівництва — одна з найцинічніших схем збагачення недобросовісних забудовників
Зупинка будівництва під сотнею приводів — одна з найцинічніших, але водночас цілком легальних схем збагачення недобросовісних забудовників. Парадоксально, але українське законодавство не тільки дозволяє призупиняти проєкти на невизначений термін, а й фактично створює для цього сприятливі умови. Інвестори, які вклали кошти в житло, що будується, роками чекають завершення об'єктів, а забудовники тим часом витягують надприбуток із заморожених грошей.
Масштаби катастрофи
За даними Держкомстату початку 2010-х років, в Україні налічувалося понад 4,3 тисячі об'єктів незавершеного будівництва, з них близько половини мали ступінь готовності понад 70%. Лише в Києві тоді зафіксували 357 недобудованих об'єктів. Попри періодичні спроби вирішити проблему, кількість заморожених будівництв продовжує зростати, особливо після кризових періодів 2008, 2014 та 2022 років.
Лише 2019 року інвестори 120 довгобудів в Україні залишилися без грошей і без нового житла. Якщо припустити, що середня вартість вкладень одного інвестора становить 30-50 тисяч доларів, а в кожному проблемному об'єкті постраждали 100-300 інвесторів, то загальний обсяг "заморожених" коштів може сягати сотень мільйонів доларів.
Законодавчі лазівки: фундамент схеми
Головна причина, чому забудовникам вигідно зупиняти будівництво, криється в особливостях законодавства. Як зазначає юрист Наталія Доценко-Білоус із компанії "Василь Кисіль і Партнери", чинне законодавство фактично сприяє тому, щоб будівельні проєкти призупинялися.
Безстрокові дозвільні документи є ключовим елементом цієї схеми. На відміну від багатьох розвинених країн, де дозволи на будівництво мають чіткий термін дії, в Україні всі дозвільні документи, включно з дозволом на виконання будівельних робіт, є безстроковими. Це означає, що забудовник може законно зупинити проєкт на будь-який термін без необхідності консервації об'єкта чи будь-яких санкцій.
Більше того, відсутність обов'язкових термінів завершення будівництва означає, що немає й юридичної необхідності в консервації замороженого об'єкта. Забудовник може просто припинити роботи, посилаючись на "несприятливі фінансові моменти", "кризу в економіці" або будь-які інші причини. При цьому чинне законодавство не передбачає жодної відповідальності за подібні дії.
Механізми витягування надприбутку
1. Розміщення коштів інвесторів на депозитах
Основний спосіб отримання надприбутку від замороженого будівництва — розміщення зібраних від інвесторів коштів на банківських депозитах. Як зазначається в аналізі ситуації з ЖК "Приозерний" у Києві, якщо розуміти, що є несприятливі фінансові моменти, то навіщо поспішати із завершенням будівництва, якщо можна "благополучно почекати певний період, заробити на тому, що зібрані кошти розмістити на депозитах, отримати відсоток і так далі".
Розглянемо конкретний приклад. У випадку з ЖК "Приозерний" проєкт оцінювався в 137 млн грн, але ще до початку будівництва 2006 року було зібрано від інвесторів 150 млн грн. При розміщенні цієї суми на депозит під середні ставки того періоду (15-18% річних), забудовник міг отримувати 22,5-27 млн грн процентних доходів щороку, при цьому не виконуючи жодних робіт з будівництва.
У пізніші періоди ставки за депозитами знизилися, але механізм залишився незмінним. За даними на 2024-2025 роки, середня ставка за гривневими депозитами в Україні становить 10,6-13% річних. Навіть за таких ставок забудовник, який зібрав 100 млн грн від інвесторів, може отримувати 10,6-13 млн грн пасивного доходу щороку, просто тримаючи гроші на депозиті.
2. Перенаправлення коштів на інші проєкти
Великі забудовники, які мають кілька проєктів у портфелі, використовують іншу стратегію — перенаправлення грошових потоків. Якщо у забудовника є активні проєкти, він може продовжувати будівництво старого об'єкта за рахунок коштів, залучених на нових проєктах, створюючи своєрідну фінансову піраміду.
Це дозволяє забудовнику підтримувати видимість активності на всіх майданчиках, залучати нових інвесторів обіцянками швидкого завершення, використовувати кошти інвесторів одного проєкту для будівництва іншого, більш прибуткового, і відкладати завершення менш вигідних проєктів до кращих часів.
3. Маніпуляції з процентною готовністю
Унікальна ситуація виникає з визначенням процентної готовності об'єкта. Як пояснює юрист Доценко-Білоус, йдеться не про будівельну готовність, а про фінансову, і та, яку забудовник покаже на підставі фінансових документів, та й буде вважатися "готовністю" об'єкта.
Це створює простір для маніпуляцій: забудовник може показувати високу процентну готовність для залучення нових інвесторів, при цьому реальне будівництво може перебувати на набагато нижчій стадії. Фінансова документація дозволяє "намалювати" будь-які цифри, а інвестори не мають реальних інструментів для перевірки фактичного стану об'єкта.
4. Використання цільових облігацій та форвардних контрактів
Понад 30% покупки житла, що будується, у Києві проходить за схемою форвардних контрактів, близько 20-25% забудовників використовують цільові облігації. Ці інструменти дають забудовникам додаткові можливості для маніпуляцій та вилучення прибутку.
Цільові облігації особливо небезпечні для інвесторів, оскільки вони нічим не забезпечені. Інвестори вкладають кошти в цінні папери, а не в об'єкт нерухомості. При призупиненні будівництва інвестори обмежені в способах захисту своїх прав. Забудовник може просто виплатити номінальну вартість облігації, яка реально нижча за вкладені кошти.
Спекуляція на зростанні цін та інфляції
Забудовники, які заморожують проєкти, часто спекулюють на зростанні ринкових цін на нерухомість. Логіка проста: якщо ціни на житло ростуть швидше за інфляцію, то заморожування будівництва на кілька років може призвести до суттєвого збільшення вартості квадратного метра без додаткових витрат на будівництво.
По мірі будівництва будинку квадратний метр у ньому природним чином дорожчає. Однак забудовник може штучно сповільнити або зупинити процес, очікуючи більш сприятливої кон'юнктури ринку. При цьому інвестори, які вклали гроші на ранніх етапах за низькими цінами, фактично кредитують забудовника без процентів, дозволяючи йому дочекатися максимальних цін на ринку.
Різниця між ціною на етапі котловану та готовим об'єктом може становити мінімум 25-30%. У деяких випадках, особливо в період активного зростання ринку, ця різниця може досягати 50-100%. Забудовник, заморожуючи проєкт, може зберегти вже зібрані кошти інвесторів, дочекатися зростання ринкових цін, відновити будівництво на піку ринку, продати квартири, що залишилися, за максимальною ціною та отримати надприбуток від різниці між ранніми та пізніми продажами.
Інфляція працює на руку недобросовісним забудовникам у випадку заморожених проєктів. В Україні в різні періоди інфляція сягала значних показників: 2024 року — близько 9,7%, у кризові роки — до 15-25%. Це означає, що реальна вартість боргів забудовника перед інвесторами знижується, вкладені інвесторами кошти знецінюються, забудовник може повернути гроші в номінальному вираженні, але їхня купівельна спроможність буде значно нижчою. При цьому забудовник зберігає активи (недобудовану нерухомість), вартість яких зазвичай зростає разом з інфляцією або випереджає її.
Виведення коштів через афілійовані структури
Одна з найскладніших для виявлення схем — виведення коштів інвесторів через мережу афілійованих компаній. Забудовники створюють цілу систему підрядників, постачальників та посередників, які фактично контролюються тими самими власниками.
Забудовник укладає договори з підрядними організаціями за завищеними цінами. Фактично роботи або не виконуються взагалі, або виконуються в мінімальному обсязі, але оплачуються за повною вартістю. Гроші перетікають у кишені тих самих власників забудовника через підконтрольні компанії.
Інший поширений метод — завищення вартості матеріалів і послуг при закупівлях через афілійованих постачальників. Забудовник може закуповувати матеріали у підконтрольних компаній за цінами, у 1,5-2 рази вищими за ринкові, оформлювати фіктивні договори на надання консультаційних, юридичних, маркетингових послуг, створювати штучні витрати на "дослідження", "експертизи", "узгодження", виводити кошти під виглядом орендних платежів за техніку, приміщення, обладнання.
Юридична захищеність схеми
Важливо розуміти, що багато описаних схем перебувають у сірій зоні — формально вони не порушують законодавство, але фактично завдають шкоди інвесторам. Як зазначається в аналізі ситуації з ЖК "Приозерний", "кожна дія з боку забудовника може бути пояснена з точки зору закону, але є й постраждалі інвестори, чиї права найцинічнішим чином порушено".
Правоохоронні органи часто відмовляють у порушенні кримінальних справ проти недобросовісних забудовників. Причини: факт нецільового використання коштів важко довести, забудовник може посилатися на об'єктивні причини зупинки будівництва, відсутні чіткі критерії того, що вважати порушенням термінів, безстроковість дозвільних документів дає забудовнику майже абсолютну свободу дій.
При використанні цільових облігацій та деяких інших схем інвестування забудовник взагалі не зобов'язаний гарантувати терміни будівництва. Це означає, що інвестор не може вимагати неустойку за затримку здачі об'єкта, немає юридичних підстав для примушення до завершення будівництва, забудовник може нескінченно відкладати введення об'єкта в експлуатацію.
Чому держава не вирішує проблему
Попри очевидність проблеми та масштабність наслідків, державні органи в Україні демонструють вкрай низьку ефективність у вирішенні питання заморожених будівництв.
Великі будівельні компанії мають значний політичний вплив. Саме вони лобіювали прийняття законів про фонди фінансування будівництва, які, як показала практика, створили більше проблем, ніж вирішили. Виникає риторичне питання: "Чому законодавець не запобігає подібним ситуаціям? Чому не проводиться реформа інвестування в будівництво?".
Приклади численних недобудів показують, що правоохоронні органи часто бездіють або відмовляють у порушенні кримінальних справ. У випадку з ЖК "Приозерний" у Дарницькому РВВС юристам відповідали, що "немає підстав для порушення кримінальної справи, оскільки забудовник нам не відповідає". Це абсурдна ситуація, яка фактично розв'язує руки недобросовісним забудовникам.
Проблема недобудів існує десятиліттями, але кардинальних змін у законодавстві не відбувається. Періодично з'являються законопроєкти про добудову проблемних об'єктів, але вони або залишаються "пилитися в парламенті", або не вирішують кореневу проблему — відсутність відповідальності забудовників за терміни та цільове використання коштів.
Висновки
Схема отримання надприбутку через заморожування будівництва працює завдяки комплексу факторів: законодавчі лазівки (безстроковість дозволів, відсутність санкцій за затримки), фінансові маніпуляції (розміщення коштів на депозитах, перенаправлення грошових потоків), спекуляція цінами (очікування зростання ринку, інфляційне знецінення боргів), виведення коштів через афілійовані структури (підрядчики, постачальники, фіктивні витрати), юридична захищеність (складність доведення нецільового використання коштів) та бездіяльність держави (корупція, лобістський вплив, відсутність політичної волі).
Проблема носить системний характер і вимагає кардинального реформування законодавства у сфері інвестування в будівництво. Доти, доки зберігається можливість безстрокової зупинки проєктів без наслідків для забудовника, схема працюватиме, а інвестори втрачатимуть свої гроші та роки життя в очікуванні обіцяного житла.
Для інвесторів критично важливо ретельно перевіряти репутацію забудовника, уникати найризикованіших схем інвестування (особливо цільових облігацій), віддавати перевагу купівлі на пізніх стадіях будівництва або готового житла, а при перших ознаках проблем — негайно звертатися до юристів та об'єднуватися з іншими інвесторами для колективного захисту прав.
